2021年上半年，调控政策频繁，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，地方政策收紧。在“房住不炒”主基调下，调控层层叠加，前三季度房地产金融监管被不断强化，重点22城土地集中出让政策也从第二轮起迎来新规。多个部门协同整治市场秩序、落实房地产调控长效机制，地方政府也在不断落实城市主体责任。

下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际出现了一定的改善。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。

在房地产行业去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。受此影响，企业资金周转压力不断加剧。

国家统计局数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。

国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

值得注意的是，2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。房企打折降价常态化，即便是原先的热点城市广州，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。

受此影响，长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的热点城市，市场预期发生根本性转折。

如长春发文规范房地产市场秩序、稳定市场预期，严令房企不得低于9折销售。又如天津住建委约谈各大开发商，要求房价降幅达5%的楼盘上报区住建委，房价降幅达10%上报市住建委，房价降幅达15%禁止销售并关闭网签。

长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。例如长春给予人才、农民购房补贴，首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴。

综合来看，2021年政策有收有放，上半年大多数都是调控收紧的政策，下半年出台了相关的放松政策。

展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。

短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。