8月28日多部委集中发布一套房地产制度改革组合文件，并非单一通知，一共包含多份核心制度文件，分别为商品房销售制度、房地产信贷、资本市场融资、各类房地产贷款、信托业务，目标是构建房地产发展新模式，兼顾防范交付风险、优化房企融资、保护购房人权益。

一、住建部、自然资源部、金融监管总局：《关于完善商品住房销售制度的通知》

（一）有序推行现房销售，实行新老划断

1、新规实施后，新出让土地、已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品房项目，优先现房销售；

2、已经拿到建设工程规划许可证的存量项目，鼓励现房销售，不强制；

3、此前已取得规划许可的项目，继续沿用旧规则，不追溯调整。

4、现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。

（二）抬高预售门槛，强化预售资金全额监管

1、选择预售的项目，单体建筑必须完成主体结构封顶才可预售；

2、购房首付款、银行按揭贷款全部进入监管账户，竣工验收完成后才解除资金监管，防范资金挪用风险。

（三）配套制度

1、推行交房即交证，交房同步办理不动产权证；

2、房地产项目实行主办银行制：一个项目确定一家主办银行，牵头提供开发贷款；

3、优化土地供应，房企购地落实自有资金要求。

二、央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

（一）个人住房贷款最长期限由 30 年上调至 40 年，实际期限由银行和购房者协商确定；存量房贷可按规则申请延长期限，合计期限不超过 40 年。

（二）调整贷款发放时点，解决 “没交房先还贷”

1、现房销售项目：房贷在销售备案之后放款；

2、预售项目：房贷必须等到项目竣工备案之后再放款。

（三）开发贷款规则更新：预售项目开发贷最长不超过 5 年；现房项目开发贷最长不超过 7 年。落实房企项目制融资、房地产项目白名单机制，保障合理融资需求。

（四）对遇到阶段性还款困难的借款人，允许协商展期、延后还本等灵活处置。

三、证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》

（一）支持合规上市房企开展股权再融资、并购重组，支持出险房企风险出清；

（二）稳妥推进商业不动产 REITs，盘活存量商业、保障性住房资产；

（三）优化房企债券融资，支持优质房企发行公司债、债务融资工具。

四、金融监管总局同步配套多份业务管理试行办法

同时印发《商品住房开发贷款管理办法》《个人住房贷款管理办法》《商业地产贷款管理办法》《城市更新项目贷款管理办法》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法》，统一开发贷、个贷、商办、城市更新、地产信托的业务规则，明确风控、资金投向、禁止通道业务。

五、政策整体导向总结

（一）从过去 “高周转、预售为主” 模式转向现房优先、预售门槛抬升，从源头降低烂尾交付风险；

（二）信贷端拉长房贷期限、延后按揭放款节点，保护购房人权益；

（三）融资实行项目制，主办银行制，打通银行信贷、股权、债券、REITs 多元融资渠道；

（四）兼顾新房销售制度改革，同时推进存量资产盘活、城市更新、保交楼。

信息来源：住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会8月28日集中发布多份文件

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